Con l'ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026, la Corte di Cassazione ha stabilito che l'acquirente di un immobile occupato da un conduttore decade dall'agevolazione "prima casa" qualora non trasferisca la propria residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile entro i 18 mesi previsti dalla normativa, non potendo in tal caso invocare la forza maggiore.
Il caso esaminato ha riguardato un proprietario che ha acquistato con le agevolazioni "prima casa" un immobile gravato da un contratto di locazione ancora in essere. L'inquilino non ha rilasciato tempestivamente l'immobile, impedendo di fatto il trasferimento della residenza nei termini di legge. I giudici di merito, sia in primo che in secondo grado, hanno accolto la tesi del proprietario, ritenendo configurabile una causa di forza maggiore. L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione davanti alla Cassazione, che ha accolto il ricorso.
La Corte ha richiamato il principio elaborato dalle Sezioni Unite, secondo cui la forza maggiore opera solo quando la mancata realizzazione del presupposto agevolativo derivi da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, non riconducibile neppure indirettamente al comportamento dell'acquirente. Nel caso in esame, la presenza del contratto di locazione era nota al momento del rogito e la mancata disponibilità dell'immobile entro i 18 mesi era pertanto prevedibile, venendo meno il requisito dell'imprevedibilità. La Corte ha inoltre sottolineato che la normativa non richiede il trasferimento della residenza nell'immobile acquistato, bensì nel Comune in cui esso si trova, circostanza che avrebbe consentito all'acquirente di adempiere all'obbligo anche attraverso soluzioni abitative alternative, evitando così la decadenza dal beneficio.
Fonte: FiscoOggi