L’eventuale plusvalenza derivante dalla compravendita di un immobile oggetto di cambio di categoria catastale effettuato senza opere è assoggettabile a tassazione? E, ai fini del computo del quinquennio per determinare l’imponibilità o meno della plusvalenza generata dalla vendita, rileva la data di acquisto dell’immobile o quella di cambio di destinazione d’uso, nonché l’incasso di una caparra confirmatoria? La risposta l’ha fornita l’Agenzia delle Entrate. Vediamo quanto precisato. La questione relativa al cambio di categoria catastale di un immobile senza opere e la sua vendita è stata trattata dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 10 del 24 gennaio 2025.
Secondo quanto chiarito, “la variazione della categoria catastale dell’immobile rileva solo ai fini del riconoscimento della natura abitativa dell’immobile medesimo e al conseguente utilizzo dello stesso come abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorrente tra l’acquisto (o costruzione) dell’immobile e la successiva rivendita. Ciò al fine di applicare l’esclusione della tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile, indipendentemente dal decorso del quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione, qualora l’immobile sia stato adibito, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto o costruzione e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato poi che la variazione della categoria catastale dell’immobile “non rileva, invece, ai fini del computo del quinquennio previsto dalla norma, in quanto non riconducibile né ad una operazione di acquisto né di costruzione”.
In riferimento al caso in esame, l’Agenzia delle Entrate ha quindi chiarito che “eventuali plusvalenze derivanti dalla vendita dell’immobile non sono imponibili ex articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir atteso che, in base ai principi e alla normativa sopra richiamata, il cambio di categoria catastale rappresentato in istanza, effettuato senza opere, non rileva ai fini del computo del quinquennio indicato nella norma in quanto, come sopra precisato, non configura né l’acquisto né la costruzione dell’immobile. Parimenti irrilevante, ai medesimi fini, è da ritenersi la circostanza che prima del compimento del quinquennio richiesto dalla norma sarà stipulato un contratto preliminare, che rappresenta un mero accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare in un secondo momento, senza alcun effetto traslativo della proprietà del bene”.
Non rileva dunque ai fini del computo del quinquennio per determinare l’imponibilità o meno della plusvalenza generata dalla vendita il cambio di categoria catastale di un immobile effettuato senza opere. Non solo. Non rileva neppure la stipula del preliminare di vendita, che rappresenta un mero accordo tra le parti che non realizza il trasferimento della proprietà.
La plusvalenza da vendita di immobili
Nel fornire la sua risposta, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.
In base a tale disposizione, pertanto, le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili sono redditi diversi se la cessione è effettuata prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile.
La plusvalenza non è, invece, tassabile, indipendentemente dal decorso del predetto quinquennio, qualora l’immobile sia pervenuto per successione ovvero qualora l’immobile sia stato adibito, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto o costruzione e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
La norma è stata concepita con l’obiettivo di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative.
Articolo visto su (Fisco Oggi)