Con la sentenza n. 3606 del 17 febbraio 2026, la Corte di Cassazione consolida un orientamento già espresso nelle pronunce nn. 24078 e 22166 del 2020: l'attribuzione della rendita catastale deve fondarsi sulle caratteristiche oggettive e sulle potenzialità di utilizzo dell'immobile, indipendentemente dall'uso che ne viene fatto in concreto e dalla natura, pubblica o privata, del soggetto proprietario.
La vicenda trae origine dalla rettifica operata dall'Agenzia delle Entrate sulla rendita catastale di due unità immobiliari oggetto di ristrutturazione, alle quali era stata proposta la categoria B/5 (scuole e laboratori scientifici), caratterizzata da una rendita significativamente inferiore rispetto alla categoria A/10 (uffici e studi privati) attribuita invece dall'Amministrazione finanziaria. Gli immobili erano utilizzati per lo svolgimento di attività di formazione professionale accreditata dalla Regione Piemonte, finanziata con contributi pubblici e fruita senza corresponsione di rette da parte dei destinatari. Sia il giudice di primo grado che la Commissione Tributaria Regionale del Piemonte avevano accolto la prospettazione della parte ricorrente, ritenendo che l'attività svolta, in quanto sostitutiva di una funzione pubblica, escludesse qualsiasi finalità economica e giustificasse il classamento in categoria B/5.
La Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza di secondo grado. I giudici di legittimità hanno ribadito che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle sue caratteristiche oggettive e alla sua destinazione ordinaria. L'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza va pertanto valutata con riguardo alle potenzialità di utilizzo e non all'uso concretamente realizzato, potendo l'attività effettivamente svolta assumere, al più, un ruolo meramente complementare nella valutazione complessiva, senza mai assurgere a criterio esclusivo o alternativo ai fini del classamento.
La Corte ha inoltre precisato che la natura pubblica o privata del proprietario, così come le eventuali finalità sociali dell'attività esercitata, costituiscono elementi del tutto irrilevanti ai fini catastali. Il fine di lucro deve essere apprezzato in termini oggettivi, avendo riguardo alle caratteristiche strutturali e tipologiche dell'immobile
