La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27451 del 14 ottobre 2025, ha stabilito che nei contratti di locazione a uso commerciale i canoni pattuiti concorrono a formare il reddito del locatore anche se non effettivamente percepiti. La sentenza chiarisce inoltre che la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non ha effetto retroattivo.
La controversia origina da tre avvisi di accertamento notificati dall'Agenzia delle entrate a un locatore per gli anni 2012, 2013 e 2014. L'ufficio aveva accertato che il contratto di locazione di un immobile commerciale prevedeva un canone di 5.164,57 euro, ma da un successivo giudizio civile era emerso che le parti avevano pattuito con scrittura separata un canone annuale effettivo di 30.987,41 euro. A seguito dell'interruzione dei versamenti da giugno 2011, il contratto era stato risolto con sentenza del Tribunale di Forlì del 5 marzo 2014, che aveva condannato la conduttrice al pagamento dei canoni non corrisposti nella maggior misura.
Sia la Commissione tributaria provinciale di Forlì che quella di secondo grado avevano dato ragione al locatore, ma l'Amministrazione finanziaria ha impugnato la decisione in Cassazione. La Corte suprema ha accolto il ricorso richiamando l'articolo 26 del decreto del Presidente della Repubblica 917 del 1986, secondo cui i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo del possessore. La deroga prevista per gli immobili ad uso abitativo, per cui i redditi non percepiti non concorrono alla formazione del reddito se comprovata la mancata percezione, non si applica agli immobili commerciali.
La Cassazione ha inoltre precisato che la risoluzione di un contratto ad esecuzione continuata non ha effetto retroattivo. In base all'articolo 1458 del Codice civile, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite. Anche in presenza di morosità, il locatore rimane quindi tenuto a dichiarare i canoni maturati fino alla risoluzione del contratto, poiché il reddito fondiario sorge per il solo fatto di essere titolare del diritto di locazione.
La decisione conferma che per le locazioni commerciali vale il criterio del momento formativo e non quello percettivo.
Fonte: FiscoOggi