Con la risposta n. 127/2025, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta a chiarire l’ambito applicativo del nuovo termine di due anni concesso al contribuente per vendere l’immobile pre-posseduto, già acquistato con le agevolazioni “prima casa”, al fine di non decadere dal beneficio fruito in occasione di un successivo acquisto.
La questione riguarda l’interpretazione del comma 116 dell’articolo 1 della legge di bilancio 2025 (L. 207/2024), il quale ha modificato la nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr 131/1986, raddoppiando il termine da uno a due anni. La questione sottoposta all’Agenzia era se questa estensione si applicasse soltanto agli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2025 oppure anche agli atti stipulati nel 2024, per i quali, al 31 dicembre 2024, risultava ancora pendente il precedente termine annuale.
La risposta dell’Amministrazione è di segno positivo: il termine esteso si applica anche agli acquisti effettuati prima dell’entrata in vigore della norma, purché al 31 dicembre 2024 non fosse ancora spirato il termine originario. Il chiarimento appare coerente con la ratio della disposizione, che mira a favorire il ricambio abitativo senza irrigidimenti formali, e conferma un’interpretazione già prospettata in dottrina sin dai primi commenti alla novella legislativa. Con l’avallo dell’Agenzia, anche gli ultimi dubbi interpretativi possono ritenersi superati. L’estensione temporale, pur prevista da una norma di diritto sostanziale, trova così applicazione anche ai rapporti in corso, a condizione che non si siano ancora consumati i presupposti per l’eventuale decadenza. Una soluzione tanto più apprezzabile in quanto evita disparità di trattamento tra contribuenti in situazioni identiche sotto il profilo sostanziale.
L’occasione è utile per richiamare, sia pure in estrema sintesi, i presupposti soggettivi e oggettivi richiesti per accedere al beneficio. Il regime agevolato “prima casa” si applica, infatti, a condizione che l’immobile non sia classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, che sia situato nel comune in cui l’acquirente ha (o trasferisca entro diciotto mesi) la propria residenza, e che quest’ultimo non sia titolare esclusivo di diritti reali su altre abitazioni nello stesso comune. È inoltre richiesto che il contribuente non sia proprietario – neppure per quote – di altri immobili abitativi acquistati con il medesimo beneficio, ovunque ubicati. In quest’ultimo caso, la normativa consente comunque l’accesso all’agevolazione, subordinandolo alla condizione che l’immobile pre-posseduto sia alienato entro due anni dal nuovo acquisto. Diversamente, se l’immobile già posseduto e non agevolato si trova nello stesso comune del nuovo acquisto, la sua cessione deve necessariamente precedere il rogito.
In definitiva, la risposta n. 127/2025 si colloca nel solco di un’interpretazione lineare e sistematica della norma, che valorizza la finalità incentivante della disciplina e assicura uniformità di trattamento tra situazioni analoghe, consolidando così l’impianto dell’agevolazione “prima casa” come uno degli strumenti cardine nella fiscalità immobiliare delle persone fisiche
(fonte: Simona Baseggio per Blast)