L’Agenzia delle Entrate si appresta a inviare lettere di compliance ai contribuenti che hanno beneficiato del Superbonus senza aver aggiornato i dati catastali, come previsto dalla manovra 2024. Al momento, nessuna comunicazione ufficiale è stata ancora inviata, ma meglio verificare con attenzione la propria posizione catastale per evitare spiacevoli sorprese.
Ecco quindi quali sono i lavori che possono far variare la rendita catastale.
- Superbonus, i controlli dell'Agenzia delle Entrate
Nonostante sia mirata principalmente al Superbonus, la campagna di compliance annunciata dal ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, ha suscitato preoccupazione anche tra chi ha usufruito di bonus edilizi ordinari. Bisogna comunque sapere che l’aggiornamento catastale scatta quando si registra un aumento di oltre il 15%, ma tale incremento non riguarda direttamente il valore di mercato dell’immobile, bensì un complesso processo tecnico volto a rideterminare la rendita catastale.
2. Quali lavori incidono sulla rendita catastale?
Ma quali sono i lavori che fanno variare la rendita catastale? Molti fattori influenzano il calcolo della rendita, tra cui le caratteristiche dell’edificio e la data dell’ultimo aggiornamento catastale. Le regole in vigore possono inoltre generare risultati inattesi per i non esperti del settore.
Ecco allora, da Il Sole 24 Ore, sei esempi di interventi che possono comportare una variazione della rendita catastale:
2.1 Cambio di categoria
Un’abitazione rurale trasformata in residenza moderna può comportare la suddivisione in più unità abitative e l’attribuzione di nuove categorie catastali. Ad esempio, in un casale a Ostuni, la riqualificazione ha portato alla creazione di due abitazioni e due box auto, con una nuova rendita complessiva.
2.2 Aumento della rendita
L’installazione di un cappotto termico e di un impianto fotovoltaico può influenzare la classe catastale dell’immobile. Un esempio a Osnago mostra come un intervento di riqualificazione energetica abbia comportato un aumento della classe catastale e, di conseguenza, della rendita.
2.3 Nessun aggiornamento necessario
Lavori di manutenzione ordinaria, come la ristrutturazione di un bagno o la sostituzione di pavimenti, non comportano variazioni catastali. Un caso a Trevi dimostra come un semplice intervento di ammodernamento non abbia richiesto aggiornamenti della rendita.
2.4 Diminuzione della rendita
Anche la fusione di più stanze può influenzare la rendita catastale. Un quadrilocale a Milano, dopo una ristrutturazione, ha visto ridursi la sua consistenza in termini di vani catastali, con una conseguente riduzione della rendita.
2.5 Aumento della rendita per lavori straordinari
Un bilocale mai ristrutturato dagli anni ’70, dopo un importante intervento di manutenzione straordinaria, ha visto un incremento della sua classe catastale, con conseguente aumento della rendita.
2.6 Cambio di destinazione d’uso
Un locale commerciale trasformato in abitazione deve essere riclassificato. Un esempio a Morimondo mostra come un negozio riconvertito a uso residenziale sia passato alla categoria A/2, con l’assegnazione di una nuova rendita catastale.
Aumento della rendita catastale dopo la ristrutturazione, alcuni chiarimenti dalla Cassazione
Quali sono gli oneri in capo all'Agenzia delle Entrate e quali in capo al proprietario dell'immobile
La Cassazione è di recente intervenuta in tema di aumento della rendita catastale dopo la ristrutturazione. In questo caso, se il proprietario non è d’accordo con il ricalcolo dell’Agenzia delle Entrate, cosa accade? È possibile portare delle prove per opporsi alla riclassificazione e dimostrare che non c’è stato alcun aumento della rendita catastale o che la variazione è stata inferiore rispetto a quanto contestato. Ma vediamo, nel dettaglio, quanto precisato.
Con l’ordinanza 29732/2024, la Cassazione ha esaminato il caso di un proprietario di un immobile che ha realizzato un intervento di ampliamento e ristrutturazione e che una volta terminati i lavori ha presentato la denuncia di aumento della rendita catastale con procedura Docfa. In seguito alla presentazione di tale denuncia, però, l’Agenzia delle Entrate ha chiesto una modifica, “sostenendo che l’aumento della rendita catastale dopo la ristrutturazione fosse maggiore rispetto a quello dichiarato dal proprietario”.
Nello specifico, come spiegato da Edil portale che ha trattato il tema, l’Agenzia delle Entrate “aveva rilevato la presenza di una piscina, mentre il proprietario sosteneva che si trattasse di una vasca di raccolta dell’acqua”. Il proprietario ha quindi presentato ricorso.
Variazione della rendita catastale dopo la ristrutturazione, gli oneri probatori
In Cassazione, è stato innanzitutto spiegato che “l’onere di dimostrare l’aumento della rendita catastale dopo la ristrutturazione spetta all’Agenzia delle Entrate, soprattutto nel caso in cui il contribuente ha utilizzato la procedura Docfa”. Al contribuente spetta però “dimostrare l’infondatezza della pretesa, avvalendosi di criteri di confronto con altre unità immobiliari della medesima zona censuaria”.
Tenuto conto di queste indicazioni, nel caso in esame, “il contribuente non ha prodotto prove fotografiche o documentali per dimostrare che la piscina fosse in realtà una vasca di raccolta delle acque”. Di conseguenza, i giudici hanno considerato “legittime le conclusioni dell’Agenzia e respinto il ricorso del proprietario”.
La Cassazione, con l’ordinanza 29732/2024, ha dunque spiegato che se la dichiarazione di variazione Docfa presentata dal contribuente viene rettificata dall’Agenzia delle Entrate, per contrastare la verifica spetta al contribuente l’onere probatorio allegando la prova contraria, con documentazione tecnica e fotografica.
Articolo visto su (Edil portale)