Con la sentenza del 22 maggio 2026 (ricorso n. 21378/2024 R.G.), la Corte di Cassazione ha ribadito che la riduzione del canone di locazione pattuita con scrittura privata non è opponibile all'Amministrazione finanziaria per il periodo antecedente all'acquisizione della data certa, indipendentemente dalla sua validità tra le parti.
Il caso esaminato riguardava una proprietaria che aveva ridotto il canone di locazione mediante scrittura privata datata 2 dicembre 2013, registrata però soltanto il 27 ottobre 2014. L'Agenzia delle Entrate aveva rideterminato il reddito fondiario per il 2014, non riconoscendo efficacia fiscale alla riduzione per i mesi antecedenti alla registrazione. Dopo una prima pronuncia favorevole alla locatrice, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sicilia aveva ribaltato la decisione accogliendo la tesi del Fisco, orientamento che la Cassazione ha poi confermato.
La pronuncia chiarisce un principio fondamentale: l'Amministrazione finanziaria è a tutti gli effetti un terzo ai sensi dell'articolo 2704 del codice civile e, in quanto tale, non è vincolata dalla data apparente di una scrittura privata non autenticata. La data del documento le è opponibile soltanto dal momento della registrazione, salvo che il proprietario fornisca prova della sua anteriorità attraverso elementi obiettivi e sottratti alla disponibilità delle parti, quali estratti conto bancari attestanti pagamenti nella misura ridotta, corrispondenza documentata o altri riscontri esterni.
La Corte precisa che la mancata registrazione dell'accordo di riduzione non ne determina l'inefficacia tra le parti, trattandosi di atto non soggetto a obbligo fiscale di registrazione, ma ne impedisce l'opponibilità al Fisco per il periodo precedente. Nel caso di specie, la proprietaria non aveva prodotto alcun elemento probatorio idoneo a dimostrare l'anteriorità della scrittura privata, limitandosi a invocarne l'esistenza senza allegare riscontri oggettivi. Ne è conseguito che il reddito fondiario è stato calcolato sul canone originario per i mesi precedenti al 27 ottobre 2014